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冯仑:住宅不再是房地产行业主旋律

2019-07-30 来源:
 
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“地产行业的转型就像胖子转身,非常慢,分成微转型、小转型、大转型。”在日前举行的“破而立·喻新生”2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛坛上,御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在《未来商业发展三部曲》的主题演讲时如是表示。

在冯仑看来,微转型就是在产业化的小公司做住宅。小转型就是转型不转行。大转型就是转型也转行。冯仑认为,房地产行业的变化主要体现在以下几个方面:

第一个变化是房地产从开发时代已经进入到后开发时代。从2016年人均GDP超过8000美元之后,住宅已经不再是房地产行业的主旋律了。实际上,这是全世界的普遍规律——当城市化过了50%,人均GDP过了8000美金,城市人口增量在趋好,城市的空间结构在固定化,人们的收入、经济增长的速度也都放缓,另外,金融、税务、利息等等都会导致新房的供应量需求减少;

第二个变化是产品线发生了很大的变化。产品线的后开发时代叫全商业模式、全产品线、全价值链。我爱说商用不动产,而不愿意讲商业地产,因为商业地产只是商用不动产里的一种形式。商用不动产分为五大类——写字楼、购物中心、渡假酒店、物流仓储、公共物业。我们现在进入到后开发时代,具体做的几个产品包括健康公寓、疗愈式酒店、医疗中心,医疗mall,这就是开发时代、后开发时代的产品类型;

第三个变化是地产商自己的角色开始变化。随着进入到后开发时代,发现开发商不再是有钱人,而必须变成手艺人。我们建造的住宅能否有销路,取决于这个固定的人造空间能否最好地满足客户的需要,所以造房子是手艺活,开发商最终将变成手艺人;

第四个变化是这个行业的人才变得非常短缺。同样面积的住宅,如今的功能要比多年以前多许多,需要的专业技术人才也比以往多许多。我们进入到后开发时代,就是要重新塑造企业家自己的能力,同时吸收、培训新的专业人才,用更专业的人才吸收更多人的经验,特别时发达国家的经验;

第五个变化是成长模式的变化。后开发时代一定是租售并举、以售养租的时代。全国性房地产公司由单一开发转向资产运营管理为核心的时代,同一个楼里卖一块租一块,是以售养租,cover掉成本。2015年以后我们真正地进入像国贸三期、香港置地、新鸿基这样的成熟时期,进入了真正以商业资产来运营管理的时代。


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